당장 26일부터 시작되는 스트레스 DSR 을 알아보겠습니다.
변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용기간중에 금리 상을으로
원리금 상환 부담이 상승할 가능성을 감안해서 “총부채원리금상환비율“
산정시 일정수준의 가산금리 를 부과하는걸 말합니다.
아래 포스팅에서 더 자세히 알아보겠습니다.
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스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)
스트레스DSR 금리상승을 가정해서 상환능력을 검증을합니다.
5천만원 연봉자는 주담대 가 약 2천만원 아래로 내려갑니다.
내년에 3단계 가 시행이되면 6천만원 이 깎여 체감이 더 클것으로 보입니다.
은행 의 금리인상 까지 겹쳐 더 좁아져버린 대출문 입니다.
이번주부터 은행권이 [스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)] 을 처음 적용합니다.
금융소비자가 빌릴 수 있는 대출의 한도가 많이 줄어듭니다.
향후에 금리 인상 가능성까지 고려해보면 대출자의 상환 하는 능력을 보수적으로 판단하기 때문입니다.
예를 들자면 5천만원 연봉자의 경우를 보면 최대 주택담보대출 금액이 이전에 보다 수 천만원씩 깎이는 걸 알수 있습니다.
하물며 최근 일부 은행이 연초에 상당 폭 늘어난 가계대출을 잡아보기 위해 인위적으로 금리를 올리는 분위기입니다.
그래서 은행 문턱은 계속 높아질 것으로 예상 됩니다.
은행 주담대 DSR에 [스트레스 금리] 한도축소 효과!
은행권은 26일부터 일제히 새로 취급하는 주택담보[오피스텔을 포함합니다.] 가계대출의 DSR을 [스트레스 금리] 기준으로 산출합니다.
DSR은 대출받는 사람의 전체 금융부채 원리금 부담을 소득과 비교해 어느 정도 수준인지를 가늠하기 위한 지표로 삼습니다.
해당 대출자가 한해에 갚아야 하는 원리금 상환액을 / 연 소득으로 나눈 값입니다.
현재 은행권의 경우는 대출자의 DSR이 40%를 넘지 않는 한도 내에서만 대출을 내줄 수 있습니다.
지금까지는 현재 실제 금리를 기준으로 DSR을 산정했습니다.
26일부터 시작되는 [스트레스 DSR] 체계는 실제 금리에 향후 잠재적 인상 폭까지 더해진 더욱 높은 금리(스트레스 금리)를 기준으로 DSR을 따집니다.
앞으로 금리가 오를 경우 늘어날 원리금 상환 부담까지 반영해서 변동금리의 대출 이용자의 상환 능력을 더욱 깐깐하게 본다는 뜻 입니다.
새 DSR 규제에 따라 산출되는 대출 한도가 기존 방식보다 줄어듭니다.
변동금리에 0.38%p 가산!
한도 덜 깎이려면 혼합/주기형 금리를 택해야한다.
예시로 한 시뮬레이션에서는 실제로 연봉 5천만원인 A씨가 40년 만기[원리금 균등 상환]로
주택담보대출 [코픽스 기준 6개월 변동금리]을 받을 경우(이외 대출이 없다고 가정합니다.)
스트레스 DSR 적용에 따라서 바로 26일부터 대출 한도가 2천만원 정도 줄어듭니다.
기존 DSR 산출 방식에 따라 현재 5.0% 인 주택담보대출 변동금리를 적용하며 DSR 40% [연봉의 40%·2천만원] 를 꽉 채운다면
최대 3억4천500만원 [연간 원리금 1천996만원=원금 862만5천원+이자 1천133만7천원] 까지 빌릴 수 있습니다.
그러나 26일부터는 현재 금리가 5.0% 라도 은행은 여기에 0.38% 포인트(p)를 더한 5.38% 를 기준으로 DSR을 계산을 합니다.
가산 금리 폭(0.38%p) 은 다소 복잡한 규정에 따라 산출이 되었습니다.
작년 11월 가계대출 금리 와 이전 5년간 최고 금리의 차이[한국은행 집계 예금은행 가중평균 가계대출 금리 기준. 5.64%-5.04%=0.6%p]가
당국이 정한 하한 수준 [1.5%p] 보다 낮아 [1.5%p]가 스트레스 금리로 설정됐습니다.
시행 1단계 [2024년 2월 26일∼6월 30일] 에서는 스트레스 금리의 25% [1.5%p×0.25=0.375%p] 만 적용됩니다.
5.38%의 금리 조건에서 A씨의 최대 주택담보대출은 3억2천800만원입니다.
기존 방식 [3억4천500만원] 보다 1천700만원 이나 깎입니다.
같은 조건의 혼합형 금리 [5년 고정금리 이후 시장금리 기준 6개월 또는 12개월 주기 변동금리] 나
주기형 금리[5년 고정금리 이후 시장금리 기준 60개월 주기 변동금리] 상품의 한도 축소 폭은
각 1천100만원 [3억4천500만원→3억3천400만원] / [500만원(3억4천500만원→3억4천만원] 으로 변동형 상품보다 작습니다.
금리 안정성 측면에서 고정금리 기간 과 변동금리 조정 주기 를 최대한 늘려보자는 스트레스 DSR 도입 취지에 따라
변동형 [스트레스 금리 1.5%×100%×25%] 보다는 혼합형 [1.5%×60%×25%] 에
혼합형보다는 주기형 [스트레스 금리 1.5%×30%×25%] 에 더 적은 스트레스 금리를 더한 결과입니다.
하반기부터 은행 신용대출 – 2금융권 주담대에도 적용!
올해 하반기 이후 스트레스 DSR 체계가 2단계 [2024년 7월 1일∼12월 31일]
3단계 [2025년 1월 1일 이후] 로 넘어가면 대출 한도 축소 폭은 더욱 커집니다.
스트레스 금리의 반영 비율이 1단계 25% 에서 2단계 50% , 3단계 100% 로 갈수록 높아지는게 이유입니다.
A씨의 변동금리 주택담보대출 한도는 [스트레스 DSR 이전 3억4천500만원]
[스트레스 DSR 1단계 3억2천800만원] [2단계 3억1천200만원] [3단계 2억8천400만원] 입니다.
위의 시뮬레이션에서는 내년부터 시작되는 3단계 스트레스 금리도 (1.5%p)로 가정했습니다.
이것은 현재 금리 추세로 미뤄볼때 올해 11월을 기점으로 해서 현 금리와 직전 5년간 최고 금리와의
실제 격차를 다시금 따져도 하한선 (1.5%p)이 비슷비슷 할 가능성이 크기 때문입니다.
만약에 A씨가 변동금리를 끝내 고집한다면은 불과 약 10개월 사이
최대 대출액이 6천100만원 [3억4천500만원→2억8천400만원] 씩이나 깎이는 셈입니다.
더군다나 2단계부터 은행권 주택담보대출뿐만 아니라 은행권 신용대출과 은행 외의 2금융권의 주택담보대출에도
스트레스 DSR이 적용이됩니다. 3단계에서는 적용 범위가 모든 가계대출로 크게 넓어지는 만큼
가면 갈수록 금융권에서 받을 수 있는 전체 대출 한도는 눈에보이게 아주 뚜렷하게 줄어들 수밖에 없습니다.
5대은행 주담대 5조7천억원 올라!
이렇게 스트레스 DSR 적용에 최근 시중은행의 인위적 금리 인상까지 더해져서 금융 소비자가 체감하는 대출 창구는 바늘구멍입니다.
우리은행은 28일부터 전세자금대출을 포함! 주택담보대출의 금리를 상품에 따라 0.10∼0.30%p 올릴 예정입니다.
신한은행은 지난 19일부터 주택담보대출과 전세대출 금리를 각 0.05∼0.20%p 인상했습니다.
이렇게나 은행들이 코픽스(COFIX) 나 은행채 등 지표금리 흐름과는 상관이없이 가산금리를 더하거나
우대금리를 깎아서 금리를 올린다는 것은 대환대출 인프라를 통한 [갈아타기 대출] 유치 경쟁 등으로
연초부터 가계대출이 적지 않게 불어났기 때문입니다.
금융 당국에서도 지난 20일 열린 [가계부채 리스크 점검 회의] 에서
[가계대출 증가 속도가 과도한 금융회사 등에 대해서는 자체 관리 방안 등을 신속히 협의해나갈 방침] 이라고 압박했습니다.
은행 입장은 금리라도 올려 가계대출 수요를 눌러버릴 수밖에 없는 처지입니다.
5대 은행 [KB·신한·하나·우리·NH농협] 의 22일 기준 가계대출 잔액은 695조1천303억원으로 집계되었습니다.
1월 말 [695조3천143억원] 보다는 [1천840억원] 줄었습니다.
작년 말 [692조4천94억원] 과 비교하면 [2조7천209억원(0.39%)] 늘었습니다.
특히 주택담보대출 [535조6천308억원] 의 경우 1월 말 [543조3천251억원] 보다는 1조3천57억원 많으며
지난해 말 [529조8천922억원] 이후 한달 <20여일> 사이 [ 5조7천386억원(1.08%) ] 더 늘었습니다.
최근 가계대출이 급증하는 추세는 아닙니다. 다만 주요 시중은행의 올해 가계대출 증가율 관리 목표인 1.5∼2%를 고려한다면
증가 속도가 빠른 것도 사실 입니다.
대환대출 경쟁 과정에서 금리를 낮춘 은행들이 다시 올렸습니다.
이번주부터 스트레스 DSR까지 적용이 된다면 가계대출 증가의 속도가 약간 더뎌질 것으로 예상됩니다.
이상으로 스트레스 DSR 에 대해 자세하게 알아보았습니다. 감사합니다.
